Wir brauchen ein Immobilientransparenzregister zu Eigentums- und Besitzverhältnissen
Am 3. Juli 2026 hat die Bundestagsfraktion der Linken im Bundestag eine Konferenz zu Geldwäsche & Immobilien unter Beteiligung mehrerer Abgeordneter der Fraktion und Vertreterinnen und Vertreter verschiedener Nichtregierungsorganisationen durchgeführt. Sie fordert von der Bundesregierung die Vorlage eines Gesetzesentwurfs zur Schaffung eines Immobilientransparenzregisters, um Geldwäsche in diesem Wirtschaftssektor zu bekämpfen und Transparenz über die Eigentumsverhältnisse am Wohnungsmarkt herzustellen (BT-Drucksache 21/6566). Michael Findeisen aus dem Rechtsausschuss von mafianeindanke hat für den ersten Block der Veranstaltung die nachfolgende Eröffnungsrede gehalten. Ebenfalls hat Sandro Mattioli an einer Podiumsdiskussion auf der Konferenz teilgenommen.
Überblick:
– Warum ist der Immobiliensektor vulnerabel für Geldwäsche?
– Welche Vorteile hat die Platzierung illegal generierter Gelder im Finanzsektor für Geldwäscher im Vergleich zu Investments im Immobiliensektor?
– Wo wird investiert?
– Welches Volumen illegaler Gelder wird in den Immobilienmarkt eingespeist?
– EU 2024/1260: Das Immobilientransparenzregister kommt
– Das Immobilientransparenzregister als Baustein eines allgemeinen Vermögensregisters
“Warum ist der Immobiliensektor vulnerabel für Geldwäsche?
Der Immobilienmarkt gilt in der internationalen Fachdiskussion unbestritten als der Markt, der für Geldwäsche – hinter dem Finanzsektor – am stärksten genutzt wird. Auch die vom Bundesministerium der Finanzen erstellte Nationale Risikoanalyse aus dem Jahr 1999 kommt zum Ergebnis, dass der deutsche Immobiliensektor für Geldwäscheaktivitäten anfällig ist und dieser Bereich ein herausgehobenes Risiko aufweist.
Die Gründe hierfür sind:
- Die Mittelherkunft und auch die zugehörigen Eigentumsverhältnisse können durch eine Vielzahl von rechtlichen Gestaltungsoptionen bei Immobilientransaktionen mit großen Volumina für in- und ausländische juristische Personen verschleiert werden. Immobilien werden auch über Gesellschaften, Stiftungen, Trusts oder andere Konstruktionen gehalten. Dadurch können der wirtschaftliche Eigentümer, der die tatsächliche Kontrolle an einer Immobilie hat, und der im Grundbuch erfasste juristische Eigentümer an dieser Immobilie auseinanderfallen. Der tatsächliche wirtschaftliche Eigentümer ist durch das Grundbuch nicht erkennbar (Beispiel: Share Deals, ein Konstrukt zur Vermeidung der Grunderwerbssteuer. Ist eine Gesellschaft im Grundbuch als Eigentümer eingetragen, erwirbt der Erwerber Anteile an der Gesellschaft und nicht das Grundstück selbst. Das Grundbuch bedarf in diesem Falle keiner Berichtigung).
- Die „Wertstabilität“. Immobilien, insbesondere Wohnimmobilien in Ballungszentren, behalten oft ihren Wert oder können langfristig im Preis steigen. Kriminelle können illegale Gelder dadurch nicht nur „parken“, sondern mit Rendite verbergen.
- Die scheinbar legitime Herkunft von Erlösen. Nach dem Kauf erscheinen Mieteinnahmen oder Verkaufserlöse als normale, legale Einkünfte. Das erschwert die Unterscheidung zwischen legalem und ursprünglich illegalem Vermögen.
- Die schwierige Marktwertermittlung. Der tatsächliche Wert einer Immobilie ist nicht eindeutig. Über- oder Unterbewertungen können genutzt werden, um Vermögenswerte zu verschieben oder Geldflüsse zu verschleiern (Unter-/Überfakturierung).
- Deutlich geringere staatliche Kontrolldichte im Immobiliensektor im Vergleich zum Finanzsektor. Im Finanzsektor sind die Anbieter von Finanzprodukten im Regelfall lizenziert und einer laufenden Aufsicht unterworfen, wozu auch die Geldwäscheaufsicht zählt. Im Immobiliensektor gibt es keine grundstücksbezogene Aufsicht, etwa durch das Grundbuchamt. Pflichtig sind stattdessen die sog. Gatekeepers (Notare, die jeden Grundstückskauf beglaubigen müssen, sowie Immobilienmakler). Beide Verpflichtete sind insoweit einem spezifischen Sorgfaltspflichtenkatalog und spezifischen Verdachtsanzeige- und Meldepflichten unterworfen. Notare haben jahrelang ihre Sorgfaltspflichten und Meldepflichten gegenüber der Financial Intelligence Unit unzureichend erfüllt.
Hinzu kommt: Die staatliche GWG-Aufsicht über Notare ist völlig unzureichend. (s. “Eklatante Defizite bei der geldwäscherechtlichen Aufsicht über Notarinnen und Notare erleichtern Geldwäsche im Immobiliensektor“). Zuständig sind die 120 Präsidenten der Landgerichte in Deutschland. Mit Ausnahme des Landgerichts Berlin finden Vor-Ort-Prüfungen nach dem GwG bei Notaren kaum statt, obwohl diese hierzu verpflichtet sind. Von GWG-rechtlichen Sanktionen bei Verstößen wird abgesehen (Ausnahme: LG Berlin).
Welche Vorteile hat die Platzierung illegal generierter Gelder im Finanzsektor für Geldwäscher im Vergleich zu Investments im Immobiliensektor?
Grundstücke sind nicht von einem Tag auf den anderen zu veräußern und „zu Geld zu machen“. Der Finanzsektor hat unschlagbare Vorteile für die Abwicklung und das Verschieben kriminell generierter Gelder, die der Immobiliensektor nicht hat. Das ist seine Schnelligkeit bei der Abwicklung von Finanzprodukten und das Massengeschäft der Institute im Wertpapiergeschäft und im Zahlungsverkehr. Über Zahlungssysteme, etwa als instant payments, können Gelder in Sekunden auf andere Konten, auch in Drittstaaten transferiert werden. Sie über die internationale Rechtshilfe wieder von Ermittlungsbehörden zurückzugewinnen und einzuziehen, ist extrem arbeitsaufwendig und gelingt nur bei einem Bruchteil der Transaktionen mit illegalem Hintergrund.
Zur Einordnung: Nach den Daten der Europäischen Zentralbank wurden im Euroraum im Jahr 2024 rund 1,55 Milliarden unbare Zahlungstransaktionen durchgeführt. Das entspricht im Durchschnitt rund 410 Millionen Transaktionen pro Tag oder 17 Millionen Transaktion in der Stunde. Trotz des Einsatzes edv-gestützter Recherchesysteme bleibt die Aufdeckung auffälliger Transaktionen und Geschäftsbeziehungen eine komplexe Complianceangelegenheit.
Wo wird investiert?
Neben Luxuswohnimmobilien für eigene Zwecke wird illegales Kapital im Wohnungsmarkt angelegt, solange dort eine hohe Rendite gewährleistet ist. Weniger wurde und wird derzeit in gewerblich genutzten Immobilien, insbesondere Bürohäuser, investiert. Die Krise der offenen Immobilienfonds zeigt, wie in diesem Bereich aktuell mit negativen Renditen gekämpft wird.
Immobilien und der Immobiliensektor sind weltweit attraktiv für Geldwäsche. Nicht nur in Deutschland. Die Metapher vom „Geldwäscheparadies Deutschland“ versperrt deshalb den Blick auf die Totalität des Problems. Wo Märkte wie der Wohnungsmarkt für Investoren boomen, wird auch Kapital investiert, das aus illegalen Quellen stammt. Wir müssen also von einem internationalen Phänomen reden, das internationale Antworten der Prävention und Repression sowie internationale Zusammenarbeit benötigt. In der EU ist dies grundsätzlich durch den neuen Rechtsrahmen des AML-Package von 2024 gelungen. Dieser Rechtsrahmen muss nun konsequent und EU-einheitlich in den Mitgliedsstaaten umgesetzt werden.
Illegales Kapital im Immobiliensektor ist also nicht nur ein deutsches Problem. Wo Preise für Wohnimmobilien durch die Decke gehen – etwa in Barcelona, Madrid, Lissabon, Berlin, in Luxuswohnbezirken in London, vom Geldwäscheland Zypern und den Küsten des Mittelmeers ganz zu schweigen – ist auch illegal generiertes Kapital im Spiel und verzerrt die Märkte, weil Geldwäscher legal finanzierende Konkurrenten leicht überbieten können.
Die Finanzsanktionen gegen russische Oligarchen und deren Villen und Häuserzeilen and der Cote d´Azur oder Biarritz in Westeuropa haben Vielen die Dimension des Problems vor Augen geführt. Russische Oligarchen haben seit den 1990er Jahren Milliarden in den Londoner Immobilienmarkt gepumpt. Die Viertel Kensington, Chelsea, Hampstead und die “Bishops Avenue” sind berüchtigt für ihre Luxusvillen. Als Eigentümer sind die Oligarchen nicht im Grundbuch eingetragen Viele dieser Anwesen wurden durch undurchsichtige Briefkastenfirmen finanziert. Als weiteres Beispiel ein Medienbericht vom Mai 2026: Italienische Behörden beschlagnahmten im Rahmen einer internationalen Großrazzia Vermögenswerte von über $ 200 Millionen, die mit dem Netzwerk des verstorbenen sizilianischen Mafiabosses Matteo Messina Denaro in Verbindung stehen. Das über Jahrzehnte aus dem Drogenhandel angehäufte und gewaschene Vermögen wurde unter anderem in Immobilien an der Costa del Sol angelegt.
Welches Volumen illegaler Gelder wird in den Immobilienmarkt eingespeist?
Nach Schätzungen werden 15-30% aller kriminell in Deutschland generierten Vermögenswerte in Immobilien investiert. Dies entspricht einem Volumen von bis zu 30 Milliarden Euro, der jährlich in den Immobilienmarkt fließen soll. Belastbar sind diese Zahlen nicht.
Die Datenlage in Deutschland ist nach wie vor verheerend. Weil die Datenerfassung und die Verknüpfung von Daten und deren Weitergabe an die vom Statistischen Bundesamt geführte Strafverfolgungsstatistik durch die Gerichte mehr Personal bei den Gerichten benötigen würde, findet die Datenerfassung aus Kostengründen in den Ländern auf niedrigstem Niveau statt. Die Datenerfassung bei den Justizbehörden der Länder muss durch verpflichtende gesetzliche Vorgaben verbessert werden, um Klarheit über das Hellfeld der Geldwäsche zu bekommen. Ansonsten stochert der Gesetzgeber bei der Regulierung im Nebel und die Infiltration der Märkte durch illegale Gelder kann nicht verhindert werden.
Nach der Strafverfolgungsstatistik wurden 2023 1027 Personen wegen Geldwäsche verurteilt, 2024 1151 Personen. Welches Urteil einen Bezug zu Immobiliengeschäften hat, wird nicht erfasst. Außerdem zählt die Strafverfolgungsstatistik nur diejenigen Fälle, in denen Geldwäsche das schwerste abgeurteilte Delikt war. Wurde eine Person beispielsweise gleichzeitig wegen Betrugs und Geldwäsche verurteilt und der Betrug als schwerste Straftat eingestuft wird dies in der Statistik nicht unter dem Tatbestand der Geldwäsche erfasst.
Auch die Zahl der Einziehung von Immobilien (eine Maßnahme, keine Strafe) im Gefolge eines Strafurteils bzw. die selbständige Einziehung nach § 76a Abs. 4 StGB wird nicht statistisch erfasst. In Italien wurden rund 40.000 (!) Immobilien der Mafia von der Justiz in den letzten Jahren eingezogen. Sie werden heute für soziale Zwecke genutzt ( s. “Die soziale Wiederverwendung eingezogener Vermögenswerte“). Und in Deutschland oder Berlin? Mit Erfolgen können deutsche Ermittler wegen unzureichender Finanzermittlungen nicht aufwarten. Im Fokus stehen lediglich zwei Dutzend Häuser und Wohnungen in Berlin, die vom sog. Remmo Clan wohl mit illegalen Geldern gekauft wurden. Wir brauchen in Deutschland wie in Italien ein zusätzliches administratives Recht der Vermögensabschöpfung und eine Optimierung der Finanzermittlungen (s. “ZFG: Ein nötiger und überfälliger Schritt“).
Das Immobilientransparenzregister kommt (EU 2024/1260)
Durch Art. 18 Abs. 1 und 2 der 6. EU-Geldwäscherechtlinie (EU) 2024/1640 (AMLD6), der in den Mitgliedsstaaten bis spätestens Juli 2029 umzusetzen ist, muss in den Mitgliedsstaaten ein nationales Immobilientransparenzregister bei einer zentralen Stelle geschaffen werden. Ziel ist es, Geldwäsche über Immobiliengeschäfte leichter aufzudecken und Vermögenswerte schneller nachverfolgen zu können.
Konsequent umgesetzt wird der Immobilienmarkt dadurch keine black box mehr sein. Vorüberlegungen des federführenden BMF zur Umsetzung gibt es hierzu noch nicht. Umso wichtiger ist es, dass sich die parlamentarische Opposition und die Zivilgesellschaft schon jetzt zur konkreten, richtlinienkonformen Ausgestaltung des Registers und den Zugriff auf die Daten einer zentralen Zugangsstelle einbringen und auch Vorschläge für eine Aufsichtsinstitution zur Überwachung dieser Zentralstelle machen. Genau das beinhaltet der unterstützenswerte Antrag der Linken im Deutschen Bundestag zum Immobilientransparenzregister (BT-Drs.21/6566).
Eigentlich müsste in Kenntnis der jahrelangen Umsetzungsprobleme bei der Einführung des Transparenzregisters für Gesellschaften oder der sich hinziehenden Digitalisierung des papierförmigen Grundbuchs bereits jetzt mit Umsetzungsmaßnahmen zum Immobilientransparenzregister begonnen werden. Druck muss von der Opposition in und außerhalb der Parlamente nicht nur auf die Bundesregierung, sondern insbesondere auf die Länder und ergänzend auf die Kommunen ausgeübt werden, damit die Fristen nicht gerissen werden, zumal in einem solchen Fall im Rahmen eines Vertragsverletzungsverfahrens Strafzahlungen an die Kommission fällig werden.
Mit diesem EU-rechtlichen Meilenstein führen die vielen Anläufe zu einem solchen Register, letztmals durch den Entwurf eines Finanzkriminalitätsbekämpfungsgesetzes in der letzten Legislaturperiode, endlich zum Ziel. Und das Wichtigste: Die Länder und Kommunen sowie die Lobbyisten der Immobilienwirtschaft können ein solches Register, aus Kostengründen oder weil sie Transparenz fürchten, nicht mehr ausbremsen. Allenfalls die Richtlinienumsetzung verwässern. Dies gilt es zu verhindern.
Behörden sollen künftig nicht mehr verschiedene Grundbuch-, Kataster- und Registersysteme einzeln durchsuchen müssen, sondern über einen zentrales technisches Zugriffssystem rasch erkennen können, wer Eigentümer der Immobilie ist, wie das tatsächliche Kontrollsystem über die Immobilie unter dem Gesichtspunkt der wirtschaftlichen Eigentümerschaft ausgestaltet ist und welche Transaktionen stattgefunden haben. Bund und Ländern wie Kommunen scheint noch nicht klar zu sein, welche Herkulesarbeit bei der Implementierung auf sie zukommen wird.
Neben Daten zum juristischen Eigentümer und dem wirtschaftlichen Eigentümer müssen aufgrund der EU-Richtlinie auch Katasterdaten, also Lage und Anschrift, Größe und Fläche des Grundstücks in diesem Register vorhanden sein. Ebenso wie Kaufpreis, Belastungen sowie die Art und Nutzung der Immobilie. Und als positiver Nebeneffekt für eine soziale Stadtentwicklung müssen dort durch die EU-Vorgaben auch Daten gebündelt werden, die für die Stadtentwicklung im weitesten Sinne eigentlich unverzichtbar sind. Daten, die auch für ein Mietenkataster wichtig sind. Mit diesen Daten lassen sich auch Leerstand und Zweckentfremdung besser bekämpfen.
Das Immobilientransparenzregister als Baustein eines allgemeinen Vermögensregisters
Es geht bei der Aufdeckung von intransparenten Besitzverhältnissen nicht nur um Immobilien, sondern um alle Vermögensgegenstände von Relevanz. Ein Immobilientransparenzregister wäre nur ein weiterer Schritt – neben dem bestehenden Kontenabrufsystem oder dem Transparenzregister bei Gesellschaften. Ökonomen wie Piketty und Stieglitz fordern schon lange ein globales Register für durch Geldwäsche und Steuerhinterziehung versteckte Vermögen. Auch, was die Vermögen von Oligarchen anbelangt, die Finanzsanktionen unterliegen. Nach Schätzungen dieser Wissenschaftler haben allein russische Oligarchen mindestens 1 Billion US-Dollar im Ausland über Scheinfirmen gebunkert, auch im Immobilienmarkt. Die politische Opposition in und außerhalb der Parlamente sollte diese Forderung von Piketty und Stieglitz aufgreifen.”
Foto: Gül Işık via Pexels.com
