Mafianeindanke fordert von den Bundesländern und den zuständigen Landgerichten die Schließung der Umsetzungslücken bei Aufsichtsdichte und Aufsichtsqualität sowie eine vollständige Umsetzung der EU-Geldwäscherichtlinie in diesem Aufsichtssektor.
Zusammenfassung:
Der Immobilienmarkt ist nach einhelliger Meinung in der internationalen Fachdiskussion hinter dem Finanzsektor der Markt, der durch Geldwäsche besonders gefährdet ist. Diese Auffassung wird von der Bundesregierung geteilt. Nach belastbaren Schätzungen werden 15-30% aller kriminell in Deutschland generierten Vermögenswerte in Immobilien investiert. Dies entspricht einem Volumen von bis zu 30 Milliarden Euro, der jährlich in den Immobilienmarkt fließt. Kriminell generierte Gelder dieses Umfangs verzerren den Markt und führen wissenschaftlich belegt zu Preissteigerungen.
Notarinnen und Notare sind aufgrund ihrer Beurkundungstätigkeit von Grundstücksgeschäften eine wichtige Präventionslinie gegen Geldwäsche. Sie sind deshalb im Geldwäschegesetz einem umfangreichen Sorgfaltspflichtenkatalog unterworfen. Dies findet jedoch keinen Ausdruck in Qualität und Dichte der Aufsicht über Notarinnen und Notare in den Bundesländern. Unter Verletzung der EU-Geldwäscherichtlinie veröffentlicht die Mehrzahl der Länder auch nicht die Maßnahmen und Sanktionen auf den Internetseiten der Landgerichte, die sie bei Sorgfaltspflichtverletzungen getroffen haben.
Die geldwäscherechtliche Aufsicht über Notarinnen und Notare ist nicht zentralisiert. In einem großen Flickenteppich sind 120 Landgerichte in den Bundesländern nach dem Geldwäschegesetz verpflichtet, die Notare in ihrem Gerichtsbezirk zu beaufsichtigen. Mit Ausnahme des Landgerichts Berlin II ist die Aufsichtsqualität und Aufsichtsdichte lückenhaft. Obwohl das Geldwäschegesetz zu den Aufsichtsmaßnahmen Transparenz und eine jährliche Rechenschaftspflicht über ihr Aufsichtshandeln gegenüber dem Gesetzgeber und der Öffentlichkeit verlangt, lassen sich die Landgerichte und Bundesländer nicht in die Karten schauen und halten keine aussagekräftigen öffentlichen Statistiken vor. Das zuständige Bundesministerium der Finanzen lässt sie dabei gewähren.
Stellungsnahme in Gänze:
Die Geldwäscherisiken des Immobiliensektors werden in der internationalen Fachdiskussion einhellig als „hoch“ eingestuft. Dies gilt auch für den Immobilienmarkt in Deutschland. Im Dezember 2017 legte Deutschland seine erste Nationale Risikoanalyse im Bereich „Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung“ vor.[1] Als „größte Risikofelder“ werden neben dem Finanzsektor der Immobiliensektor gesehen.[2]
Die gesetzliche Grundlage und das Ausmaß des Problems
Aus diesem Grund sind Notarinnen und Notare zur Verhinderung der Geldwäsche in diesem Wirtschaftssektor als Verpflichtete in das Geldwäschegesetz (GwG) einbezogen, soweit sie beim Kauf oder Verkauf von Immobilien mitwirken (§ 2 Abs. 1 Nr. 10 GwG). Diese Norm dient seit der Zweiten EU-Geldwäscherichtlinie von 2001 der Umsetzung EU-rechtlicher Vorgaben. Diese Verpflichtung besteht aktuell für die EU-Mitgliedstaaten durch die mehrfach erweiterte EU-Geldwäscherichtlinie (EU) 2024/1640). Als sog. Gatekeepern kommt Notarinnen und Notaren hinsichtlich der Kontaminationsrisiken in Bezug auf den geldwäscheträchtigen Immobilienmarkt eine besondere Bedeutung zu. Sie gelten im Abwehrsystem gegen Geldwäsche als die zweitwichtigste Präventionslinie gegen Geldwäsche – hinter der von Banken und sonstigen Finanzdienstleistern.
Belastbare Schätzungen besagen, dass 15-30% aller kriminell generierten Vermögenswerte in Immobilien investiert werden. Unter Zugrundlegung der im Auftrag des BMF erstellten Dunkelfeldstudie von 2016[3], die von einem jährlichen Geldwäschevolumen von 100 MRD. Euro in Deutschland ausging, entspricht dies einem Volumen von Geldern illegaler Herkunft von bis zu 30 Milliarden Euro – unter Zugrundelegung eines jährlichen Transaktionsvolumens von ca. 250 Milliarden Euro im deutschen Immobiliensektor.[4]
Allein wegen seiner Größe und der steigenden Immobilienwerte in den meisten Standorten bietet der Immobilienmarkt großes Potential für Geldwäsche. Im Immobilienbereich findet Geldwäsche auf vielen Wegen statt – von Bau über Sanierung von Wohn- und Gewerbeimmobilien bis hin zu Kauf, Verkauf und Miete. In den letzten Jahren haben sich Immobilien in Deutschland als eine zentrale Zielinvestition für international mobiles Kapital etabliert. Der mit Abstand größte Teil der europäischen Investitionen von professionellen, finanzmarktorientierten Investorinnen und Investoren über die letzten Jahre floss nach Deutschland und vor allem nach Berlin.[5]
Die wirtschaftlichen Eigentumsverhältnisse im Immobiliensektor sind von Intransparenz gekennzeichnet
Bund, Ländern und Kommunen ist nicht bekannt, wie viele Grundstücke im Eigentum juristischer Personen, Personengesellschaften, Stiftungen und sonstiger Vereinigungen stehen, bei denen die wirtschaftlichen Eigentümer (ultimate beneficiaries) nicht ermittelt werden können. Die wirtschaftlichen Eigentümer, die letztendlich die Kontrolle bzw. einen beherrschenden Einfluss über eine Immobilie ausüben, werden im Grundbuch nicht erfasst. Mehr Transparenz ist erst mit dem Inkrafttreten der EU-Geldwäscheverordnung[6] zum 10. 7. 2027 zu erwarten, mit der die bisherigen Regelungen zur Ermittlung der in das Transparenzregister einzutragenden wirtschaftlichen Berechtigten und auch zum Transparenzregister selbst (§§ 18 ff. GwG) stark geändert werden. Diese legen u. a. neue EU-Regelungen von Grund auf geänderter Ermittlungsvorgaben für die „wirtschaftlichen Eigentümer“ fest, die zukünftig in ein „Zentralregister“ einzutragen sind.
Der Staat kann auch nicht die Daten nach in- oder ausländischen Unternehmen oder nach Belegenheitsorten der Grundstücke ausländischer Unternehmen aufschlüsseln. Großes Interesse bestand auch bei Steuerbehörden bisher nicht, hier mehr Licht ins Dunkel zu bringen. Bei grundlegenden Fakten herrscht also Unklarheit über die Risiken dieses Marktsegments, u.a. weil auf die Schaffung eines Immobilientransaktionsregisters, wie dies u. a. von mafianeindanke gefordert wird[7], bisher verzichtet worden ist.
Sowohl Verdachtsmeldungen als auch Kontrolldichte variieren stark im Bundesgebiet
Die Universität Trier dokumentierte in ihrer Studie vom Februar 2025 über die (überzeugend nachgewiesene) Auswirkung der Geldwäsche auf die Immobilienpreisbildung insgesamt 23.722 immobilienbezogene geldwäscherechtliche Verdachtsmeldungen mit einem Gesamtvolumen von 4,3 Milliarden Euro für den Zeitraum vom Oktober 2020 bis März 2024.[8] Diese Meldungen wurden von den insoweit verpflichteten Notaren/Immobilienmaklern abgegeben (§ 43 Abs. 1, 5 GwG). Die erforderlichen Daten für die Studie wurden von der Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen (FIU) zur Verfügung gestellt.
An folgenden Standorten ist das Verdachtsmeldeverhalten nach der o. a. Studie besonders ausgeprägt: Berlin führt mit 9,9 Millionen Euro Verdachtsmeldungen pro Million Einwohner und Einwohnerinnen mit großem Abstand gefolgt von Hamburg (7,7 Millionen Euro) und Bayern (7,4 Millionen Euro). Diese Spitzenposition beim Verdachtsmeldeverhalten haben die genannten Länder auch beim Verhältnis der Zahl der Verdachtsmeldungen zum jährlichen Transaktionsvolumen. Schlusslichter sind Bremen, Thüringen und Niedersachsen. Auffällig ist das geringe Meldeverhalten in Hessen, wenn man den starken Immobilienmarkt in der Region Rhein-Main mit den Städten Frankfurt, Wiesbaden, Darmstadt und Offenbach besonders berücksichtigt. Die Immobilientransaktionen (pro Mio. Einwohner) sind in den Jahren 2021 und 2022 dort höher als in Berlin, die Meldungen aber deutlich niedriger.[9]
Diese Zahlen spiegeln jedoch nur die an die FIU gemeldeten und damit erfassten Verdachtsfälle wider – die Dunkelziffer ist deutlich höher. Dieses Dunkelfeld könnte wirkungsvoll durch eine konsequente Aufsicht über die nach dem GwG verpflichteten Notarinnen und Notare mittels unterschiedlichster Prüfungsmaßnahmen und Sanktionen durch die zuständigen Aufsichtsbehörden (§ 50 S. 1 Nr. 5 GwG) minimiert werden.
Die Auffälligkeiten im Meldeverhalten in den einzelnen Bundesländern und die Diskrepanzen zwischen den Bundesländern werden in dieser Studie auf unterschiedliche Ursachen zurückgeführt. Die Verfasser und Verfasserinnen vermuten, dass diese einerseits daraus resultieren, dass bestimmte Bundesländer von Geldwäscher für die Verschleierung von Vermögenswerten mittels Immobilientransaktionen präferiert werden; andererseits könnte sich die Diskrepanz auch damit erklären lassen, dass die Verpflichteten in bestimmten Bundesländern deutlich sensibilisierter für das Phänomen der Geldwäscher sind.
Die naheliegendsten Gründe werden in der Studie ausgeklammert. Das Meldeverhalten ebenso wie die Erfüllung aller übrigen aufsichtsrelevanten Pflichten nach dem GwG und anderen Aufsichtsgesetzen stehen in einem signifikanten Zusammenhang mit der Aufsichtsdichte und Aufsichtsqualität der zuständigen Aufsichtsbehörde.
Kontrolle schafft Transparenz. Laxe oder lückenhafte Kontrollen führen bei den Verpflichteten zu weniger Meldungen und erhöhen damit das Geldwäscherisiko. Nicht nur im Immobiliensektor. Im Finanzsektor ist dies erfahrungsgemäß schon seit langem nachgewiesen. Im Immobiliensektor dürfte dies nicht anders sein. Die Zahl der Geldwäschemeldungen im Verhältnis zu den Immobilientransaktionen ist deshalb auch ein Indikator für das Funktionieren der geldwäscherechtlichen Notarsaufsicht durch die jeweiligen Präsidentinnen und Präsidenten der Landgerichte.
Die Notaraufsicht nach dem GwG
Die Notaraufsicht wird nach § 50 S. 1 Nr. 5 GwG iVm § 50 GwG von den Präsidentinnen und Präsidenten der 120 Landgerichte in den Bundesländern ausgeübt. Neben der Notaraufsicht nach der BNotO obliegt den Präsidentinnen und Präsidenten der Landgerichte gemäß § 51 Abs. 1 i.V.m. § 50 Nr. 5 GWG auch die Überwachung der Beachtung der Vorgaben des GWG durch die von § 2 Abs. 1 Nr. 10 a GWG erfassten berufsangehörigen Notarinnen und Notare (Geldwäscheaufsicht). Sie üben die Aufsicht entweder persönlich oder – wie etwa in Berlin – unter Einsatz hierzu bestellter richterlicher Prüfungsbeauftragter (§ 32 Abs. 2 DONotz) aus. Die Aufsichtsbehörden nach § 50 Nr. 5 GWG bestimmen im Rahmen ihrer Organisationsgewalt, soweit deren Leitungspersonen nicht persönlich tätig werden, welche Personen die Aufsicht über die Berufsangehörigen in ihrem räumlichen Zuständigkeitsbereich ausüben und die Prüfungen bei ihnen durchführen. Wichtigstes Prüfungstool für die Durchführung des Gesetzes sind Vor-Ort-Prüfungen in den Amtsräumen der Notarinnen und Notare.
Die Geldwäscheaufsicht umfasst die Prüfung der Beachtung sämtlicher Pflichten aus dem GWG durch die Berufsangehörigen im Rahmen der erfassten Geschäfte. Im Vordergrund stehen dabei unter anderem die Meldeverpflichtungen der Notarinnen und Notare nach dem GWG, soweit sie an den dort aufgeführten Geschäften mitwirken. Dies sind bei der notariellen Tätigkeit in erster Linie Immobilienkäufe, gesellschaftsrechtliche Vorgänge und Verwahrungstätigkeiten.
Notarinnen und Notare sind zur unverzüglichen Meldung an die FIU verpflichtet, wenn Tatsachen vorliegen, die darauf hindeuten, dass ein Vermögensgegenstand, der mit einem Maklergeschäft oder einer Transaktion im Zusammenhang steht, aus einer strafbaren Handlung stammt (§ 43 Abs. 1 Nr. 1, 2 GwG) oder die Transaktion oder ein Vermögensgegenstand in Zusammenhang mit Terrorismusfinanzierung steht (§ 43 Abs. 1 Nr. 2 GwG). Diese Meldungen sind gegenüber der FIU abzugeben, der die Erhebung und Analyse von Informationen im Zusammenhang mit Geldwäsche obliegt.
Darüber hinaus unterliegen sie nach dem GwG einer Vielzahl spezifischer Organisations- und Kundensorgfaltspflichten, etwa zur Identifizierung von Beteiligten. Auch diese Pflichten sind Gegenstand der Prüfungsbefugnisse der Notarsaufsicht. Bei Immobiliengeschäften müssen sie den wirtschaftlich Berechtigten von beteiligten Gesellschaften anhand einer Dokumentation der Eigentums- und Kontrollstruktur auf Schlüssigkeit überprüfen. Wird die hierfür erforderliche Dokumentation nicht vorgelegt, ist die Beurkundung abzulehnen. Ein Beurkundungsverbot gilt auch dann, wenn eine ausländische Gesellschaft eine im Inland gelegene Immobilie oder Anteile an einer immobilienhaltenden Gesellschaft erwerben möchte und nicht im Transparenzregister eingetragen ist. Intransparente Beteiligte sollen damit von vornherein aus dem Beurkundungsverfahren herausgehalten und an einem Immobilienerwerb gehindert werden. Darüber hinaus sieht das GwG vor, dass Notarinnen und Notare bestimmte besonders geldwäscherelevante Sachverhalte im Immobilienbereich standardmäßig an die Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen (FIU) melden. Andere Verpflichtetengruppen gem. § 2 GwG, wie etwa Rechtsanwälte/Steuerberater, haben solche standardmäßigen Meldepflichten nicht zu erfüllen.
Im Falle von Immobiliengeschäften besteht also neben der Verdachtsmeldepflicht und den kursorisch geschilderten, umfangreichen Pflichten zur Identifizierung der Vertragspartner:in, der wirtschaftlichen Eigentümer:in, der Erstellung einer Risikoanalyse und internen Sicherungsmaßnahmen zusätzlich eine spezifische Meldepflicht bei bestimmten Sachverhalten in Form einer Checkliste, die in der Geldwäschegesetzmeldepflichtverordnung-Immobilien (GwGMeldV-Immobilien) vom 20.8.2020[10] festgelegt wurden. Diese notarspezifischen Pflichten wurden am 1. September 2025 in der GwGMeldV-Immobilien erweitert.[11]
Verdachtsunabhängige Meldungen der Notarinnen und Notare hellen das Dunkelfeld auf
Sinn und Zweck der GwGMeldV-Immobilien ist es, durch obligatorische „verdachtsunabhängige“ Meldepflichten das Dunkelfeld der Geldwäsche im Zusammenhang mit Immobilientransaktionen aufzuhellen. Die Verordnung formuliert dafür typisierte ungewöhnliche bzw. auffällige Sachverhalte im Zusammenhang mit Immobilientransaktionen, die u. a. von Notarinnen und Notare ausnahmslos gemeldet werden müssen. Eine solche Meldepflicht besteht beispielsweise dann, wenn Tatsachen darauf hindeuten, dass der Erwerbsvorgang in einem groben Missverhältnis zu dem legalen Einkommen und Vermögen eines Veräußerers, Erwerbers oder wirtschaftlich Berechtigten steht (§ 4 Abs. 5 GwGMeldV-Immobilien), wenn mit Kryptowährungen bezahlt wurde oder werden soll (§ 6 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b) oder wenn von einer oder an eine Person gezahlt werden soll, die weder am Erwerbsvorgang Beteiligter noch wirtschaftlich Berechtigter ist (§ 6 Abs. 1 Nr. 4 GwGMeldV-Immobilien).
Seit dem Inkrafttreten der Verordnung und von begleitenden, mehrfach aktualisierten Auslegungs- und Anwendungshinweisen der Bundesrechtsanwaltskammer sind die Meldungen der Notarinnen und Notare ausweislich der Jahresberichte der FIU durch diese verdachtsunabhängigen Meldepflichten deutlich auf ca. 7.000 p. a. gestiegen – von vormals zwei- oder gar nur einstelligen Meldezahlen p.a.[12]
Das Zweite Sanktionsdurchsetzungsgesetz (SDG II), das Ende 2022 in Kraft getreten ist, verbietet seit April 2023 Bargeldzahlungen beim Immobilienkauf (§ 16a GwG). Diese gesetzliche Regelung war verglichen mit der Rechtslage in allen anderen EU-Ländern, wo Barzahlungen beim Immobilienkauf ausgeschlossen sind, längst überfällig. Durch dieses Barzahlungsverbot haben Bargeld, Gold, Edelstein oder Platin keine Tilgungs- oder Erfüllungswirkung auf eine Kaufpreisschuld. Sollte dennoch ungeeignet „gezahlt“ werden, bleibt der Kaufpreis offen. Notarinnen und Notare müssen die Einhaltung des Barzahlungsverbots überwachen und dafür Kontobelege oder Bankbestätigungen prüfen. Erst im Anschluss und bei Erfolg der Schlüssigkeitsprüfung kann die Eigentumsumschreibung ausschließlich von dem Vollzugsnotar veranlasst werden.
Bei Verstößen gegen Pflichten des GwG und der Verordnung drohen – auf dem Papier – empfindliche Bußgelder. So kann seit dem 1. Januar 2020 die Ordnungswidrigkeit bei einer „einfachen“, aber vorsätzlichen Begehung mit bis zu 150.000 Euro geahndet werden. Bei schwerwiegenden, wiederholten oder systematischen Verstößen droht sogar ein Bußgeld von bis zu einer Million Euro oder eine Geldbuße bis zum Zweifachen des aus dem Verstoß gezogenen wirtschaftlichen Vorteils.
Eine große abschreckende Wirkung entfalten diese Bußgeldtatbestände jedoch nicht, wenn die Einhaltung der in der Verordnung niedergelegten Meldepflichten sowie der Organisations- und Sorgfaltspflichten von der zuständigen Aufsichtsbehörde, also den Präsidenten der Landgerichte, nicht im angemessenen Umfang vor Ort in den Notarkanzleien überprüft wird und Verstöße nicht sanktioniert werden. § 57 GwG sieht vor, dass Bekanntmachungen von bestandskräftigen Maßnahmen und von unanfechtbaren Bußgeldentscheidungen von den zuständigen Aufsichtsbehörden auf ihrer Internetseite grundsätzlich bekanntzumachen sind. Solche Bekanntmachungen, auch nicht in anonymisierter Form, sind mit Ausnahme auf der Internetseite des Landgerichts Berlin II auf den Internetseiten der übrigen Landgerichte nicht feststellbar.[13]
Defizite bei der geldwäscherechtlichen Beaufsichtigung der Verpflichteten des Nicht-Finanzsektors werden statistisch unter Missachtung von Dokumentationspflichten kaschiert
Nach der detaillierten Vorgabe des § 51 Abs. 9 GwG haben die Aufsichtsbehörden Daten ihrer Aufsichtstätigkeit einschließlich der Vor-Ort-Prüfungen und der bei Pflichtverletzungen getroffenen Maßnahmen und Sanktionen sowie die Anzahl der beschäftigten Personen in Vollzeitäquivalenten in Form einer Statistik vorzuhalten und diese Daten dem BMF und der FIU in regelmäßigen Abständen zu übermitteln.
Ein für die Legislative und die Öffentlichkeit transparentes Aufsichtshandeln existiert bei der Implementierung des Geldwäschegesetzes ausweislich der Erfüllung der Dokumentationspflichten nur im Finanzsektor. Auch die Ausübung der Notaraufsicht in Deutschland nach § 50 S. 1 Nr. 5 GwG ist eine “black box“ (Ausnahme: Landgericht Berlin II).
Die Aufsicht im Finanzsektor wird insoweit mit wenigen Ausnahmen von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht wahrgenommen (§ 50 Nr. 1a-i) GwG). Die von der BaFin getroffenen Aufsichtsmaßnahmen im Bereich der Geldwäscheprävention werden statistisch erfasst und allesamt veröffentlicht.[14] Für die übrigen zuständigen Behörden in den Ländern gilt dies nicht.
Diese Statistiken sind u. a. nach dem Sinn und Zweck der Norm erforderlich, um die Wirksamkeit der Aufsichtstätigkeit gegenüber der Öffentlichkeit und den Parlamenten, in Bund und Ländern, gegenüber der Anti-Money Laundering Authority (AMLA) und der Financial Action Task Force (FATF) zu dokumentieren.[15]
Die Aufsichtsqualität und die Aufsichtsdichte fällt im sog. Nichtfinanzsektor (§ 50 Nr. 3 ff. GwG), für den unterschiedliche Institutionen in den einzelnen Bundesländern zuständig sind, unbestrittenermaßen deutlich hinter den Aufsichtsmaßnahmen im Finanzsektor zurück. Gleiches gilt für die Transparenz der Aufsichtstätigkeit der in diesem Bereich zuständigen Behörden. Diese negative Bewertung von Qualität und Dichte der getroffenen aufsichtlichen Maßnahmen sowie deren nicht vorhandener Transparenz für den Gesetzgeber und die Öffentlichkeit gilt grundsätzlich auch für die geldwäscherechtliche Notaraufsicht in den einzelnen Bundesländern.
Diese Defizite wollte der Gesetzgeber u.a. durch Änderungen des GWG im Rahmen der Umsetzung der Vierten EU-Geldwäscherichtlinie dadurch abstellen, dass er in § 51 Abs. 9 GwG die einzelnen Aufsichtsbehörden verpflichtet, die Dokumentation ihrer Aufsichtstätigkeit in Form einer detaillierten Statistik vorzuhalten (§ 50 Abs. 9 Nr. 1a-e, Nr. 2 GwG) und diese Daten dem BMF und der FIU in elektronischer Form zu übermitteln (§ 51 Abs. 9 S. 2 GwG).
Bei der „Statistischen Auswertung zur Aufsichtstätigkeit der Aufsichtsbehörden nach § 51 Abs. 9 Geldwäschegesetz“ ist es den Ländern gegenüber dem federführenden Bundesministerium der Finanzen gelungen, dass die nach § 51 Abs. 9 GwG vorzuhaltenden Daten zur Dokumentation ihrer Aufsichtstätigkeit entgegen dem Sinn und Zweck dieser Norm nicht mehr nach Ländern getrennt veröffentlicht, sondern alle Daten der Aufsichtsbehörden in den Bundesländern in einer Statistik zusammengeführt werden.[16] So tauchen Länder mit unterdurchschnittlicher Aufsichtsdichte bei den einzelnen Verpflichtetengruppen nicht mehr statistisch getrennt auf, was von den Bundesländern intendiert war. Dies gilt auch für die Notaraufsicht, wo alle 120 Notaraufsichtsstellen in Deutschland einheitlich zusammengefasst werden.
Auch die Art der Aufsichts- und Prüfungstätigkeiten nach dem GwG ist aus dieser Statistik nicht ersichtlich. Genauso wenig werden die Angehörigen des Landgerichts an den einzelnen Landgerichten bzw. bei den 120 Landgerichten insgesamt zahlenmäßig bzw. in Vollzeitäquivalenten erfasst.
Die Aufsichts- und Prüfungstätigkeiten der von Geldwäscherisiken und gesetzlichen Anforderungen höchst unterschiedlichen Verpflichtetengruppen werden in der Statistik Sinn verdrehend miteinander vermengt, obwohl das gesetzlich vorgegebene Anforderungsprofil für die einzelnen Verpflichtetengruppen unter Berücksichtigung der unterschiedlichen Risikosituation höchst unterschiedlich ist. Es macht beispielsweise überhaupt keinen Sinn, bei den Aufsichtsmaßnahmen und Prüfungstools die Überwachung der Patenanwälte mit denen der Notarinnen und Notare, die komplexeren Anforderungen unterliegen, zu vermengen.
Die Konterkarierung der Dokumentationspflichten in der Darstellung hat inzwischen auch die Jahresberichte der FIU erfasst.[17] Seit dem Berichtsjahr 2024 werden die Verdachtsmeldungen und sonstigen Meldungen der Notarinnen und Notare nicht mehr von der FIU gesondert ausgewiesen, sondern mit anderen, bei Geldwäscherisiken und Pflichten nicht vergleichbaren Verpflichtetengruppen „aus dem Nichtfinanzsektor“ vermengt.
Die jährlich vom Bundesministerium der Finanzen veröffentlichte Statistik[18] ist deshalb für den Bereich der Länderaufsicht einschließlich der Aufsicht über Notarinnen und Notare völlig intransparent und deshalb nicht aussagekräftig. Hier muss das zuständige Bundesministerium der Finanzen gegenüber den Ländern nach § 51 Abs. 9 GwG Abhilfe schaffen und für Transparenz sorgen. Gleiches gilt auch gegenüber der FIU.
Geldwäscherechtliche Aufsicht über Notarinnen und Notare geht auch anders – Das positive Beispiel Berlin
Ausgenommen von dieser negativen Bewertung ist die geldwäscherechtliche Notaraufsicht im Land Berlin durch das Landgericht II. Dort dürfte die Aufsicht durch das zuständige Landgericht Berlin II in Qualität und Dichte gesetzeskonform sowie transparent gehandhabt werden.[19] Der geldwäscherechtlichen Notarsaufsicht wird in Berlin und wurde von der Senatorin für Justiz und insbesondere ihrem Vorgänger mit Blick auf die Risiken des Berliner Immobilienmarkts die notwendige politische und wirtschaftliche Bedeutung zuerkannt. Der damalige Berliner Justizsenator Dirk Behrendt richtete 2020 eine Task Force zur Überprüfung der Einhaltung ihrer geldwäscherechtlichen Pflichten von Notaren ein.[20]
Die öffentlich zugänglichen Informationen liefern ein verlässliches Bild über das eingesetzte Personal (Richter- und Rechtspflegerschlüssel), die Prüfungstools und den Vollzug der Aufsicht über die für Notarinnen und Notare einschlägigen Sorgfalts- und Meldepflichten sowie die Dichte der Aufsicht.
Die Dokumentationspflichten nach § 57 GwG werden von der Notaraufsicht in den Ländern nicht umgesetzt
§ 57 GwG, der die Präsidentinnen und Präsidenten der Landgerichte verpflichtet, gegen Notarinnen und Notare getroffene bestandskräftige Maßnahmen und unanfechtbare Bußgeldentscheidungen als geldwäscherechtliche Sanktion im Regelfall für 5 Jahre zu veröffentlichen, wurde in der Mehrzahl der Bundesländer nicht umgesetzt. Dadurch verstoßen diese Bundesländer gegen EU-Recht.
§ 57 GwG verankert im Anti-Geldwäscherecht das Instrument des „Naming and Shaming“, das auch im Finanzmarktaufsichtsrecht normiert ist, um die Pflichtigen mit dieser Prangerwirkung zur Einhaltung der geldwäscherechtlichen Pflichten anzuhalten und zu sensibilisieren. Anonymisierungen der gegen Notarinnen und Notare ausgesprochenen Sanktionen, meistens Bußgelder, sind jedoch unter den Voraussetzungen des § 57 Abs. 2 S. 2 GwG möglich und in der Praxis der Regelfall. Die Norm ist europarechtlich durch Art. 60 der Vierten EU-Geldwäscherichtlinie vorgegeben.
Verstöße sind auf der Internetseite der Landgerichte unter Berücksichtigung der Einschränkungen in § 57 Abs. 2 und 3 GwG bekannt zu machen. Auf den Internetseiten der einzelnen Landgerichte wird unter den Serviceleistungen für das Notarwesen eine spezielle Rubrik zu Sanktionen nach § 57 GwG, unabhängig davon, ob solche getroffen worden sind, in den meisten Bundesländern nicht vorgehalten. Verantwortlich hierfür sind die Landesjustizverwaltungen, die die Internetportale für alle Landgerichte in ihrem Bundesland einheitlich gestalten und dabei § 57 GwG nicht Rechnung getragen haben.
Ausnahmen sind die Länder Baden-Württemberg, Saarland und Berlin. Dort ist ein solche Rubrik auf den Internetseiten der Landgerichte vorhanden.[21] Fehlanzeigen, d.h. Sachverhalte, in denen im gesetzlich vorgeschriebenen Berichtszeitraum keine Maßnahmen getroffen worden sind, werden in der Regel von der Internetseite erfasst. Tatsächlich erfolgte Bekanntmachungen sind jedoch auch in diesen Bundesländern kaum feststellbar. Auch dieses Vakuum lässt Rückschlüsse auf die Dichte und Qualität der geldwäscherechtlichen Aufsicht über Notarinnen und Notare insgesamt zu.
Auf der Internetseite des Landgerichts Berlin sind hingegen – in anonymisierter Form – die weitaus meisten Bekanntmachungen eingetragen worden.[22] Auch bei der Umsetzung des § 57 GwG ist das Landgericht Berlin somit das einzige Bundesland, das der geldwäscherechtlichen Aufsicht in diesem Aufsichtssektor die notwendige Bedeutung zukommen lässt.
Durch die laxe Implementierung des § 57 GwG verstoßen die Länder gegen EU-Recht und schaffen für den Bund das Risiko, dass die EU-Kommission gegen die Bundesrepublik Deutschland ein Vertragsverletzungsverfahren einleitet. Im Übrigen ist die Nichtbeachtung des § 57 GwG ein Indiz dafür, welche geringe Bedeutung die Sicherstellung der Einhaltung des GwG bei den Notarinnen und Notare für die Landgerichte als zuständige Aufsichtsbehörden hat.
Eine materielle Verbesserung der geldwäscherechtlichen Notaraufsicht lässt sich nur durch eine Verbesserung der Prüfungsqualität und bei der Prüfungsdichte erreichen
Eine Verlagerung der Aufsicht auf die Oberlandesgerichte hilft nicht weiter. Die Übernahme des Vorschlags der früheren Bundesregierung im Entwurf eines Gesetzes zur Verbesserung der Bekämpfung von Finanzkriminalität[23], die geldwäscherechtliche Aufsicht über Notarinnen und Notare von den (120) Präsidentinnen und Präsidenten der Landgerichte im Regelfall auf die (24) Präsidentinnen und Präsidenten der Oberlandesgerichte zu verlagern, würde das Problem nicht an der Wurzel packen und wäre nur kosmetischer Art.
Die supranationale Anti-Geldwäscheinstitution Financial Action Task Force (FATF) hat in ihrer letzten Deutschlandprüfung 2021/2022 festgestellt, dass Deutschland im Bereich der Geldwäschebekämpfung noch einen erheblichen Verbesserungsbedarf hat (mafianeindanke berichtete).[24] Sie liegt im Ranking der geprüften FATF-Mitgliedsstaaten nur im Mittelfeld. Ein maßgeblicher Kritikpunkt der FATF war die Zersplitterung der Aufsichtsstruktur, insbesondere im Nichtfinanzsektor der Länder und die dortige Qualität der Aufsicht.
Dieser Kritikpunkt wurde in Art. 18 des Gesetzesentwurfs zum FKBG, der in der letzten Legislaturperiode nicht mehr verabschiedet und in Kraft getreten ist, aufgegriffen. Er sah folgenden Änderungsbefehl zu § 50 GwG vor:
Nummer 5 wird wie folgt gefasst: „5. für Notare nach § 2 Absatz 1 Nummer 10 a) der jeweilige Präsident des Oberlandesgerichts, in dessen Bezirk der Notar seinen Sitz hat (§ 92 Absatz 1 Nummer 2 der Bundesnotarordnung); die Landesjustizverwaltung kann bestimmen, dass der Präsident des Landgerichts, in dessen Bezirk der Notar seinen Sitz hat (§ 92 Absatz 1 Nummer 1 der Bundesnotarordnung), die Befugnisse nach § 51 Absatz 2 und 3 nach Maßgabe des zuständigen Präsidenten des Oberlandesgerichts wahrnimmt, b) in Fällen, in denen die Notaraufsicht nach § 92 Absatz 1 oder Absatz 3 der Bundesnotarordnung für den gesamten Bezirk eines Oberlandesgerichts nur einem Präsidenten eines Landgerichts obliegt, abweichend von Buchstabe a, der jeweilige Präsident des Landgerichts.“
Diese Zersplitterung und das Vorhandensein von weit über 100 geldwäscherechtlichen Aufsichtsbehörden auf der Ebene des Bundes und der Länder besteht nicht zuletzt aufgrund des föderalen Systems. Deutschland ist mit seinem besonders ausgeprägten föderalen System ein Unikum bei der Geldwäscheprävention in der Europäischen Union. In ihrem letzten Deutschland-Prüfungsbericht der FATF führte diese Zersplitterung zu einem Downgrading des Prüfungsergebnisses, was das für das FKBG federführende BMF veranlasst hat, diesen „Reformvorschlag“ auszuarbeiten.
Zwar steht – für die Einhaltung der Bundesnotarordnung – das Recht der Aufsicht nach gegenwärtiger Rechtslage (§ 92 Abs. 1BnotO)
- „1. Dem Präsidenten des Landgerichts über die Notare und Notarassessoren des Landgerichtsbezirks;
- 2. Dem Präsidenten des Oberlandesgerichts über die Notare und Notarassessoren des Oberlandesgerichtsbezirks;
- 3. der Landesjustizverwaltung über sämtliche Notare und Notarassessoren des Landes
zu.“
Die Aufsichtstätigkeit und die disziplinarischen Kompetenzen nach der BnotO werden jedoch zunächst immer von den Präsidentinnen und Präsidenten der Landgerichte wahrgenommen. Dort ist auch das nötige Personal für die Prüfung und Überwachung der notariellen Amtsführung vorhanden (Rechtspfleger/Richter am Landgericht) – und eben nicht bei den Präsidenten der Oberlandesgerichte/des Kammergerichts. Aus diesem Grund wurde die Zuständigkeit nach § 50 Nr. 5 GwG für die geldwäscherechtliche Notaraufsicht dort angedockt. Eine bloße Verlagerung der Zuständigkeit an die Präsidentinnen und Präsidenten der Oberlandesgerichte würde für den Regelfall lediglich zu einer formalen Kompetenzübertragung nach außen führen, ohne dass dies mit einer Optimierung des materiellen Aufsichts- und Prüfungswesens nach dem GwG verbunden wäre. Im Übrigen würde dies zu einer Aufspaltung des Prüfungs- und Überwachungswesens nach dem GwG und der Bundesnotarordnung (BnotO) und damit auch zu einem Verlust von Informationen und Erfahrung führen. Der Vorschlag ist somit nicht zielführend.
[1] https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Downloads/Broschueren_Bestellservice/2019-10-19-erste-nationale-risikoanalyse_2018-2019.html.
[2] An der Nationalen Risikoanalyse waren unter Federführung des Bundesministeriums der Finanzen 35 Behörden aus Bund und Ländern beteiligt.
[3] https://wcms.itz.uni-halle.de/download.php?down=41985&elem=3321735.
[4] https://www.mk-consulting.immo/blog/hochrechnung-des-immobilienverbands-deutschland-ivd-verzeichnet-wachstum-transaktionsvolumen-steigt-2024-um-5-5-prozent.
[5] https://www.rosalux.de/publikation/id/43284/wem-gehoert-die-stadt-21.
[6] Verordnung (EU) 2024/1624 zur Verhinderung der Nutzung des Finanzsystems zu Zwecken der Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung (EU‑Geldwäsche‑VO
[7] https://mafianeindanke.de/de/immobilientransaktionsregister-jetzt/
[8] https://trigeko.uni-trier.de/wp-content/uploads/2025/03/Geldwaesche-und-deren-Auswirkungen-auf-Immobilienpreise-in-Deutschland_Studie-TrIGeKo.pdf
[9] Vgl. Fußnote 7, S. 11ff.
[10] BGBl. I 1965
[11] BGBl. 2025 I.
[12] https://www.zoll.de/DE/FIU/Fachliche-Informationen/Jahresberichte/jahresberichte_node.html. 2018 erstatteten Notare lediglich 8 Meldungen, 2009 17 Meldungen. Die damalige Rechtslage erlaubte eine Meldung durch Notare nur bei positiver Kenntnis der Geldwäsche (§ 43 Abs. 2 Satz 2 GwG a.F.), während einer Meldung bei einem bloßen Verdacht die strafbewehrte Verschwiegenheitspflicht entgegenstand.
[13] https://www.berlin.de/gerichte/landgericht-zivil/das-gericht/notariatsangelegenheiten-und-geldwaescheaufsicht/artikel.1312348.php.
[14] https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Internationales_Finanzmarkt/Finanzmarktpolitik/2019-07-03-aufsichtstaetigkeit-geldwaeschegesetz.html
[15] BT-Drs. 18/12405, 168f.
[16] https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Downloads/Internationales-Finanzmarkt/Finanzmarktpolitik/aufsichtstaetigkeit-geldwaeschegesetz-2024.pdf?__blob=publicationFile&v=1
[17] https://www.zoll.de/DE/FIU/Fachliche-Informationen/Jahresberichte/jahresberichte_node.html.
[18] Vgl. für das Jahr 2024 Fußnote 15.
[19] Vgl. Bünning, Vors. Richterin am LG Berlin, Die notariellen Pflichten nach dem GwG aus Sicht der Prüfungsbeauftragten der Aufsichtsbehörde – ein Leitfaden (Fassung Mai 2022). Aus dem Leitfaden ist die Zahl des für die Aufsichtstätigkeit vorgehaltenen Personals und die Prüfungstätigkeit einschließlich der Vor-Ort-Prüfungen für das Land Berlin ers2chtlich. Vgl. auch: https://www.lto.de/recht/justiz/j/berlin-notare-geldwaesche-pruefung-kriminalitaet-task-force-notaraufsicht;; Bünning, GWuR 2022, 16V; https://www.lto.de/recht/justiz/j/berlin-notare-geldwaesche-pruefung-kriminalitaet-task-force-notaraufsichtVolkens, o.J., www.notarrevisor und gwg.pdf.
[20] https://www.berlin.de/sen/justv/presse/pressemitteilungen/2020/pressemitteilung.879779.php
[21] In Bayern ist diese Rubrik auf der Internetseite nur bei wenigen Landgerichten feststellbar.
[22] https://www.berlin.de/gerichte/landgericht-zivil/das-gericht/notariatsangelegenheiten-und-geldwaescheaufsicht/artikel.1312348.php
[23] Finanzkriminalitätsbekämpfungsgesetz – FKBG; BT-Drucksache 20/9648.
[24] FATF-Deutschlandbericht 2021/2022, S. 23 f., abrufbar unter: www.fatf-gafi.org/content/dam/fatf/documents/reports/mer4/Mutual-Evaluation-Report-Germany-2022.pdf.
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